Ahoj. V tomto článku jsem uvedl dokumenty, které budou majitelé dach potřebovat k přípravě na prodej a dokončení transakce. Chtěl bych zdůraznit, že tento článek je pro majitele dacha. Pokud není ve vlastnictví, ale např. v užívání podle „zahradní knihy“, nelze jej prodat na základě kupní smlouvy. Můžete to sdělit, ale to, o čem tady mluvím, je prodej.
Obecně mám na mysli: 1) Pozemek, který je ve vlastnictví společnosti (SNT, DNT atd.) a je plně registrován. „Zcela zapsaný“ mám na mysli, že je zapsán v katastru nemovitostí a zapsán jako nemovitost (v osobním vlastnictví). Jak zkontrolovat, zda je pozemek zapsán v katastru nemovitostí – návod; 2) Bytový nebo nebytový dům, který se nachází na pozemku a je plně vyzdoben. V případě, že dům nebo jiné stavby nebudou evidovány, bude předmětem prodeje pouze pozemek. Doklady, které budou potřeba k prodeji pouze pozemku, jsou uvedeny na tomto odkazu. Doufám, že je to vyřešeno, pojďme k dokumentům.
Sestavil jsem několik seznamů: 1) Ty dokumenty, které jsou potřeba k registraci prodeje a nákupu. Musí být předloženy v den transakce; 2) Ty, které mohou být potřebné k přípravě na transakci, ale nebudou potřebné pro registraci; 3) Ty, které nejsou potřeba ani k registraci transakce, ani k přípravě na ni. Tento seznam jsem se rozhodl sestavit kvůli všem nesmyslům, které jsem četl na jiných stránkách.
Retreat – pro bezplatnou konzultaci se kdykoli obraťte na právníka vpravo nebo volejte: 8 (499) 938-45-78 – Moskva a region; 8 (812) 425-62-89 – Petrohrad a region; 8 (800) 350-24-83 – všechny regiony Ruské federace.
Povinné dokumenty pro registraci transakce
Musí být přineseny do MFC v den transakce. Na jejich základě bude formalizován převod vlastnictví z prodávajících na kupující. Díky extrateritoriálnímu principu můžete kontaktovat kteroukoli pobočku MFC, bez ohledu na umístění dachy a bydliště stran transakce – novinky z webu Rosreestr. Pokud v lokalitě není MFC, můžete se obrátit na pobočky Federální registrační služby (v běžné řeči – Registrační komora).
Z každého dokumentu musí být vyhotovena kopie. Můžete si je přinést s sebou nebo je vyrobit v samotném MFC. Služba je placená.
Pokud je prodávající mladší 14 let, je potřeba spolu s rodným listem i cestovní pas jednoho z jeho rodičů (nebo opatrovníků), protože kupní smlouvu podepisuje místo dítěte rodič – čl. 28 Občanský zákoník Ruské federace. Prodávající starší 14 let podepisuje smlouvu sám + jeden z rodičů podepisuje souhlas s transakcí – čl. 26 Občanský zákoník Ruské federace.
Podle odstavce 2 Čl. 54 federálního zákona N 218-FZ, pokud je mezi vlastníky nezletilá osoba s omezenou právní způsobilostí nebo nezpůsobilostí, transakce nákupu a prodeje podléhá povinnému notářskému ověření. Notář sepíše kupní a prodejní smlouvu, ověří na ní podpisy účastníků a předloží ji společnosti Rosreestr k registraci.
Pokud jsou všichni prodejci dospělí a schopní, je kupní smlouva vhodná v jednoduché formě a nemusí být certifikována. Jednoduchou formou rozumíme tisk na list A4.
Pokud jsou mezi vlastníky nezletilí, částečně způsobilí nebo nezpůsobilí, je k prodeji potřeba povolení opatrovnických a opatrovnických orgánů – čl. 1 čl. 21 Federální zákon ze dne 24.04.2008. dubna 48 N XNUMX-FZ.
(kliknutím na obrázek jej zvětšíte)
Pokud se bude transakce místo majitele účastnit důvěryhodná osoba, bude potřebovat cestovní pas a plnou moc ověřenou notářem. K transakci není třeba nosit cestovní pas příkazce.
Tento souhlas je nezbytný, pokud byla dacha zakoupena nebo postavena během manželství, ale je registrována pouze na jednoho z manželů. V těchto případech je dacha stále považována za společně nabytý majetek obou manželů – čl. 34 RF IC. To platí i v případě, že v době transakce byli manželé rozvedení, ale právo si majetek nerozdělili. Společné jmění rozvodem nezaniká a bývalí manželé se stávají účastníky společného jmění – čl. 1 čl. 256 občanského zákoníku Ruské federace. Výjimkou je situace, kdy manželé podepsali manželskou smlouvu, která stanoví režim odděleného majetku nebo jiná ustanovení – čl. 1 odst. 42 písm. XNUMX IC RF.
Pokud neposkytnete souhlas, transakce bude stále zaregistrována, ale na daču bude uvaleno následující zatížení – „Souhlas manžela prodávajícího nebyl poskytnut ke státní registraci – celé jméno manžela nebo manželky“. Píše se o tom v odstavcích. 4 s. 3 čl. 9 a odst. 5 Čl. 38 federálního zákona ze dne 13.07.2015. července 218 N XNUMX-FZ. Je nepravděpodobné, že nějaký kupující bude chtít koupit daču a okamžitě na ni obdrží věcné břemeno. I když tedy zákon k registraci transakce nevyžaduje souhlas manžela/manželky, přesto jsem jej doplnil do požadovaného seznamu dokumentů.
Souhlas je ověřen notářem – čl. 3 čl. 35 IC RF. Notáři účtují asi 700 – 1 500 rublů za vyhotovení a 500 rublů za certifikaci (ustanovení 6, doložka 1, článek 333.24 daňového řádu Ruské federace). Celkově služba stojí přibližně 1 200 – 2 000 rublů. Manželé budou muset mít s sebou: pasy; dokument, který potvrzuje vlastnictví dachy (více o tomto dokumentu níže); oddací nebo rozvodový list. Obvykle je dokument připraven do 30 – 60 minut, vše závisí na vytížení notáře.
Osvědčení je nutné pouze v případě, že titul prodejce byl zapsán pod jedním příjmením, ale cestovní pas má v době předložení dokumentů jiné příjmení.
Dokumenty pro přípravu k prodeji
Mohou být potřeba k přípravě na transakci (kupující po nich mohou například požadovat, aby zkontrolovali chatu). Dovolte mi, abych vám připomněl, že je nemusíte přinést k registraci, protože nepatří mezi požadované v čl. 18 Federální zákon ze dne 13.07.2015. července 218 N XNUMX-FZ.
Jedná se o dokument, který potvrzuje vlastnictví, protože Jsou na něm jména majitelů. Právním důkazem je osvědčení o zápisu vlastnických práv nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o hlavních charakteristikách a registrovaných právech. K domu a pozemku musí být samostatné doklady, protože se jedná o 2 různé nemovitosti.
Osvědčení o vlastnictví
Výpis z USRN pro pozemek
Výpis USRN k vám domů
Certifikáty se v roce 2016 již nevydávaly, nahradily je pouze výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí. Certifikát potvrzuje vlastnictví pouze v případě, že se během této doby na nemovitosti nic nezměnilo. Například certifikát byl vydán v roce 2009. Kvůli dluhům byl v roce 2012 rozhodnutím soudu obstaven veškerý majetek dlužníka. Mezi majetkem byl letohrádek. To znamená, že dača byla zatížena v podobě záchvatu. Ukazuje se, že certifikát, který byl vydán v roce 2009, již obsahuje staré informace. Nyní si povíme něco o výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí.
I když máte certifikát v ruce, před hledáním kupců je lepší získat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Tento výpis si může objednat a obdržet kdokoli pro jakoukoli nemovitost v Ruské federaci. Jsou kupující, kteří si to objednají sami. Jsou kupci, kteří to od prodejců vyžadují. Výpis si můžete objednat na kterékoli pobočce MFC „Moje dokumenty“. Je třeba vzít si s sebou pas a sdělit zaměstnanci adresu nebo číslo katastru chaty (domu a pozemku). Státní povinnost – 460 rublů. pro každý objekt. Lhůta pro vystavení výpisu je 1-3 pracovní dny.
Jedná se o listinu, na jejímž základě vznikla vlastnická práva. Například pokud byla koupena dacha – jedná se o kupní a prodejní smlouvu, přijatou darem – darovací smlouva, zapsaná do vlastnictví – zahradní kniha, osvědčení o právu užívání atd. Někteří kupující žádají, aby viděli titulní dokument, někteří ne.
Pokud titulní dokument není po ruce, může jej kterýkoli z majitelů chaty získat od MFC. Stačí si s sebou vzít cestovní pas. Státní poplatek je 340 rublů.
Daču lze prodat i v případě, že hranice pozemku nejsou formalizovány, tzn. u kterého nebylo provedeno měření pozemků a hranice nebyly zapsány do katastru nemovitostí. V tomto případě musí být stránka registrována. Podrobně jsme o tom psali zde.
Hranice nejsou definovány
Pokud jsou stanoveny hranice, kupující často požadují plán, jak vše zkontrolovat. Může to být: hraniční plán (starý název je hraniční práce); plán jako příloha osvědčení o poskytnutí lokality; kreslení hranic vlastněných/užívaných atp. Kopii plánu hranic (pokud byl dříve vydán) lze vyžádat od MFC. Státní povinnost – 1 740 rublů. Můžete zkusit požádat správní radu partnerství o jiné plány.
Někteří kupující, aby zkontrolovali již vypracované hranice, si objednají (nebo požádají prodejce, aby si objednali) službu zvanou „vyjmutí hranic pozemku v naturáliích“. Lze jej objednat u katastrálního inženýra. Zde jsme podrobně vysvětlili, jak se tento postup provádí. Katastrální inženýr převezme souřadnice bodů obratu z katastrálního zápisu a vyznačí tyto body na zemi. Jejich propojením již vidíte „správné“ hranice lokality na zemi. Na konci služby může technik zanechat zprávu.
Ukázkový akt vytyčování hranic
Inženýr může vzít souřadnice bodů obratu ze stejného výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí.
Země se 4 body obratu
Se 6 otočnými body
Kupující by si své dluhy měli vždy zkontrolovat. Certifikáty lze získat např. u účetního partnerství.
Tyto certifikáty kupující obvykle vyžadují, pokud je prodávajícímu více než 65 let nebo existuje podezření, že je pijan, užívá drogy nebo se chová nevhodně. Podle Čl. 171 občanského zákoníku Ruské federace může být transakce považována za neplatnou, pokud měl prodávající v době registrace omezenou právní způsobilost nebo byl nezpůsobilý.
Některým kupujícím stačí potvrzení o tom, že prodejce prostě není registrován ve výdejnách. Někteří kupující požadují, aby se prodávající podrobil vyšetření u psychiatra nebo narkologa. Za dotazy se platí, ceny si prosím ověřte na místě.
Kupující zřídka požadují tento plán. Pokud nějaká je, tak díky ní prověřují polohu domu, plochu a dispozice. Obvykle je plán v prohlášení.
Tyto dokumenty nejsou potřeba
- Žádost o převod vlastnického práva. Toto prohlášení sestavuje zaměstnanec MFC. Nemusíte si to brát s sebou.
- Katastrální pas. Tyto pasporty obsahovaly informace ze Státního katastru nemovitostí. V roce 2017 došlo ke sloučení Státního katastru nemovitostí (GKN) s Jednotným státním registrem práv (USRR) do Jednotného státního registru nemovitostí (USRN), takže od té doby přestaly vydávat katastrální pasy. Tyto pasy stejně nebyly k registraci transakce potřeba, ačkoli mnoho webových stránek domnělých právníků tvrdilo opak. Místo pasů nově vydávají výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí.
- Katastrální plán. Tento plán byl součástí katastrálního pasu a tyto pasy byly již dávno zrušeny. Plán pozemku nebo domu je ve výpisech z Jednotné státní evidence nemovitostí.
Případové studie
Příklad č. 1. Jedna moje kamarádka důchodkyně požádala o pomoc s prodejem její dachy v SNT. Jmenuje se Valentina Dmitrievna, bylo jí 75 let. Byla jediným vlastníkem. Kupci byli její příbuzní, takže dača nebyla důkladně zkontrolována. Jednoduše jsme se zeptali sousedů v okolí, zda si stěžují na hranice. Nepožádali také o potvrzení z psychoneurologické ambulance nebo potvrzení o dluzích od Valentiny Dmitrievny. Přesto ji příbuzná vzala za slovo. K registraci transakce byly MFC předloženy pouze kupní a prodejní smlouva, pas Valentiny Dmitrievny a pasy kupujících. Po předložení dokumentů dali příbuzní peníze Valentině Dmitrievně a začali čekat, až bude transakce zaregistrována. Po 7 dnech bylo vše připraveno. Byla to tak jednoduchá dohoda.
Příklad č. 2. Manželé Michail a Irina se na mě obrátili se žádostí o službu při prodeji jejich dachy. Ukázalo se, že dacha byla přijata jako dárek Irině od jejích rodičů. Nemovitost přijatá jako dar se nepovažuje za společně získanou, proto byla Irina jediným vlastníkem a Michailův souhlas k prodeji nebyl vyžadován. Kupci nebyli příbuzní, a tak byla dača kontrolována pečlivěji než v příkladu č. 1. Irina poskytla kupujícím starý územní plán a potvrzení o bezdlužnosti. Realitní makléř na straně kupujícího začal trvat na službě vynášení bodů do přírody za účelem kontroly hranic pozemku. Irina odpověděla, že již poskytla plán hranic, a pokud si kupující chtějí hranice zkontrolovat, pak pouze pro své vlastní. Kupující souhlasili a pozvali katastrálního inženýra. Zkontroloval hranice a řekl, že odbočovací rohy lokality jsou na správných místech, což znamená, že hranice byly správné. Kupující byli se vším spokojeni a souhlasili s obchodem.
Rozhodli se převést peníze pomocí akreditivu. Tento způsob je způsoben tím, že peníze jsou na účet prodávajícího zasílány ze speciálního účtu akreditivu. Po registraci transakce prodávající poskytne registrovanou kupní a prodejní smlouvu a/nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Tyto doklady prokazují, že prodej a nákup proběhl úspěšně a kupující se stal vlastníkem nemovitosti. V důsledku toho zaměstnanec banky převede peníze prodejci.
Kupní a prodejní smlouva a pasy účastníků byly předloženy MFC. Po 8 dnech byla smlouva zaregistrována. Irina poskytla bance kupní a prodejní smlouvu se státní registrační známkou a peníze za daču byly zaslány na její účet. Konec.
Líbil se vám článek? Prosím Like
Máte otázky? Poradit se můžete zdarma. Použijte okno online poradce, níže uvedený formulář nebo telefony (XNUMX hodin denně, sedm dní v týdnu):
